Die neue Staatsverrechnung in Österreich

Mietkauf von Wohnbaugenossenschaften in Österreich

Seit 1994 bieten gemeinnützige Bauträger (GBV oder "Wohnbaugenossenschaften") Mietwohnungen (Miethäuser) an, die nach 10 Jahren Mietdauer von den Mietern gekauft werden können. Dazu haben die Mieter 5 Jahre - also bis zum 15. Jahr - für ihre Entscheidung Zeit. Nach dem 15. Jahr besteht für weitere 5 Jahre ein Vorkaufsrecht.

Welche wichtigen Voraussetzungen für den Eigentumserwerb laut WGG (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz) müssen gegeben sein?

die Wohnung muss mit öffentlichen Mitteln errichtet worden sein
die öffentliche Förderung muss zum Zeitpunkt des Kaufes noch aufrecht sein
seit Beginn des Mietverhältnisses müssen mindestens 10 Jahre, höchstens 15 Jahre vergangen sein
die GVB muss Grundstückseigentümerin sein
der Erwerber muss alle Verpflichtungen (zB alle aushaftenden Darlehen) von der GBV übernehmen
der Mieter muss beim Erstbezug einen Finanzierungsbeitrag pro m² geleistet haben:
- vor dem 01.04.2008: 50,-- € pro m² Nutzfläche
- ab dem 01.04.2008: 58,65 € pro m² Nutzfläche
- ab dem 01.04.2014: 66,86 € pro m² Nutzfläche
der Kaufpreis muss angemessen sein

1. Auf in den Dschungel, um den "angemessenen" Kaufpreis zu finden

1.1 Die "schlauen" Quellen als Wegweiser durch den Dschungel

Die wichtigste Quelle zum Erfassen, Verstehen und Nachvollziehen der Berechnung des "angemessenen" Mietkaufpreises von Wohnbaugenossenschaften ist eindeutig die 8-seitige pdf-Datei von Dr. Hermann Kepplinger vom 16. Mai 2008.

Dr. Kepplinger fungierte damals als SPÖ-Wohnbaulandesrat des Bundeslandes Oberösterreich. Er gilt als Begründer und Schöpfer des "Oberösterreichischen Modells" zur Berechnung des "Fixpreises" bei Mietkäufen von Genossenschaften.

Sein mutiger und richtiger Satz auf Seite 4 dieser Information

"Die Tatsache, dass die Kaufpreisbildung für Mietkaufwohnungen ... praktisch nicht geregelt ist, hat innerhalb des rechtlich Zulässigen zu sehr unterschiedlichen Schemata für die Kaufpreisberechnung geführt"

hat nach wie vor Gültigkeit!

Die Studie "Kaufoptionswohnungen der Gemeinnützigen - Strategien für hohe Verkaufsquoten" vom Februar 2009 bietet hervorragende Informationen auch im Hinblick auf Berechnungsmethoden.

Die Studie erfolgte im Auftrag des Landes Niederösterreich. Die pdf-Datei umfasst 103 Seiten.

An dieser Studie nahmen 11 Niederösterreichische GBV teil!

Nachstehend ein wörtliches Zitat aus Seite 61:

"Auf die Frage, ob eine allgemeine Preisberechnungsformel für Gesamtösterreich oder für Niederösterreich

wünschenswert wäre, antworten die meisten GBV mit Vorbehalt. Die momentan angewandten Preisberechnungsmodelle sind von GBV zu GBV sehr unterschiedlich, wie noch in Kapitel 6.3 im Detail dargestellt wird. Die meisten GBV haben sich mittlerweile auf ein eigenes Berechnungsmodell festgelegt und loben dessen Vorzüge im Vergleich zu anderen Berechnungsmodellen."

Das muss man sich einmal auf der Zunge zergehen lassen: Die meisten Niederösterreichischen Wohnbaugenossenschaften haben ein eigenes Berechnungsmodell!

Es ist daher in NÖ eher Zufall und Glück, ob der Mietkäufer einen "angemessenen" Kaufpreis erhält!

Eine hervorragende juristische Abhandlung zu diesem schwierigen Thema!

pdf-Datei, 62 Seiten, ohne Datum

1.2 Das Oberösterreichische Berechnungsmodell als Einstieg und zum Kennenlernen der Materie

Dies ist das Berechnungsmodell aller OÖ GBV vor der Vereinbarung mit Dr. Kepplinger!

Der Barkaufpreis pro m² Wohnnutzfläche beträgt laut dieser Berechnung € 196,24!

Dies ist das Berechnungsmodell aller OÖ GBV nach der Vereinbarung mit Dr. Kepplinger!

Der Barkaufpreis pro m² Wohnnutzfläche beträgt laut dieser Berechnung nur noch € 113,20 , also um € 83,04 weniger !

1.3 Exkurs: Eine Überblickstruktur zur Ermittlung der Basiswerte

1.4 Zwei NÖ-Berechnungsmodelle und das OÖ-Berechnungsmodell im Vergleich

1.4.1 Übersicht über gängige Preisberechnungsvarianten

Quelle:

Mundt, A., Amann, W., Komendantova, N. (2009):

Kaufoptionswohnungen der Gemeinnützigen – Strategien für hohe Verkaufsquoten (Wien,

IIBW, im Auftrag des Landes Niederösterreich).

Seite 72.

Neben der pdf-Datei von Kepplinger (siehe oben) ist dies die einzige konkrete Unterlage, die ich nach langer und mühseliger Recherche im Internet gefunden habe! Danke!

1.4.2 Die Preisberechnungsvarianten von 1.4.1 in einem Praxisbeispiel dargestellt

Hier wird versucht, die Berechnungsmodelle von oben mit konkreten Zahlen darzustellen. Es handelt sich dabei um das Mietshaus der Familie Hannes und Gerti Gutgläubig bei der Wohnbaugenossenschaft "Goldenes Heim" auf dieser Webseite(---->)

Standort Industrieviertel in NÖ am Rande der Berge mit Schneebergblick.

Kernerkenntnis: Das Modell Niederösterreich I ist im Endeffekt günstiger als das Öberösterreichische Modell!

1.4.3 Das OÖ-Modell im Detail

Erläuterungen zum Oberösterreichischen Modell:

Der große Vorteil liegt darin, dass der Mieter sofort bei Beginn des Mietvertrages weiß, wie hoch der Barkaufpreis in 10 Jahren sein wird, nämlich 8 % von den Grund- und Baukosten!

Beweis:

8 % von € 260.000,-- sind € 20.800,--.

Er kann sich daher psychisch und ökonomisch in der verbleibenden Zeit auf den Erwerb in 10 Jahren vorbereiten!

Dies gibt es bei den anderen Modellen nicht!

1.4.4 Das Modell Niederösterreich II (NÖ II) im Detail

Das Modell NÖ II führt zu dem höchsten Barkaufspreis!

Warum?

a) Voller Inflationsgewinn für die GVB!

b) Die Wahlmöglichkeit beim Abschreibungssatz! Wird nur 1 % Abschreibung pro Jahr verrechnet, ist der Barkaufspreis gleich um € 26.000,-- höher!

Hier erlaube ich mir das Problem des Abschlages beim Finanzierungsbeitrag anzusprechen! Pro Jahr werden 1 % abgezogen, wodurch sich automatisch der Barkaufpreis erhöht!

Ich finde, dass man betriebswirtschaftlich den Finanzierungsbeitrag umgekehrt behandeln müsste!

Wenn ich die nebenstehenden Ausführungen von RA Dr. Friedl richtig verstehe, ist er derselben Meinung!

1.4.5 Das Modell Niederösterreich I (NÖ I) im Detail (Das günstigste für den Mieter bzw. Käufer)!

Das Modell Niederösterreich I (NÖ I) ist das günstigste für den Mietkäufer!

Der Grund: Dieses Modell verzichtet vollständig auf den Inflationsgewinn für die GVB!

Die Anwender dieses Modells kommen ihrem "Gemeinnützigskeitsauftrag" am nächsten!

Während der Barkaufpreis

beim Oberösterreichischen

Modell 8 % von den Grund-

und Baukosten beträgt

(also 8 % von € 260.000,--

= € 20.800,--) beträgt der

Barkaufspreis bei diesem

Modell nur 4,4 % der Bau-

und Grundkosten!!

2. Nach dem Dschungel-Camp: Eine gute und eine schlechte Nachricht für alle niederösterreichischen Optionshalter:

In diesen Sätzen kommt alles zum Ausdruck:

Je nach Zufall und Glück kann es sein, dass Du - liebe Niederösterreicherin, lieber Niederösterreicher - Dein Eigenheim mit relativ wenig Geld oder mit extrem viel Geld erwerben sollst!

Du siehst hier die Bandbreite in Zahlen ausgedrückt!

Glaube mir:

Es gibt keine zweite solche informative Webseite in Österreich zu diesem Thema!

Hochgeschätzte Besucherin, hochgeschätzter Besucher!

Sollten Sie von diesem Beitrag oder von anderen meiner Beiträge profitiert haben, so würde ich mich sehr freuen, wenn Sie dafür mit einer Spende den nachstehenden Verein unterstützen könnten:

VEREIN ERSTES STATIONÄRES HOSPITZ WIENER NEUSTADT

Liese Prokop-Weg 3, 2700 Wiener Neustadt

im NÖ-Landes-Pensionisten- und Pflegeheim

IBAN: AT88 2026 7000 0000 3426

(von der Lohn- bzw. Einkommensteuer absetzbar!)

Bitte um folgenden Zahlungshinweis: "Webseite Schweiger"

Vielen Dank im Vorhinein!

Bitte bedenken Sie: Diese Mitmenschen befinden sich dort auf ihrer letzten Station vor ihrer endgültigen Wanderung! Ihre Wünsche sind nur mehr sehr bescheiden! Vielleicht ein paar Nächte mit weniger Schmerzen durchschlafen können! Auf einer Schmerzmatratze zum Beispiel.